Contrato de Locação: direitos e deveres dos locadores e locatários

O contrato de locação é um instrumento jurídico que formaliza o aluguel de um imóvel, estabelecendo regras claras entre quem aluga (locador) e quem vai morar ou usar o imóvel (locatário). Apesar de parecer simples, muitos conflitos surgem justamente por desconhecimento dos direitos e deveres envolvidos. Por isso, é importante entender o que a lei prevê para evitar surpresas desagradáveis.

Ainda que a locação possa ser feita de forma verbal, é sempre recomendável que haja um contrato por escrito, detalhando o valor do aluguel, o prazo, o índice de reajuste, a garantia (como caução, fiança ou seguro-fiança), e as condições de uso do imóvel. Um contrato bem elaborado oferece segurança jurídica para ambas as partes e facilita a resolução de eventuais conflitos.

O locador, ou proprietário, tem o direito de receber pontualmente o aluguel e os encargos previstos (como IPTU, condomínio, etc., se houver previsão contratual). Também pode exigir que o imóvel seja usado de forma adequada, conforme pactuado.

Em contrapartida, o locador possui deveres legais, como:
• Entregar o imóvel em boas condições de uso;
• Manter a estrutura e os equipamentos essenciais em funcionamento, como instalações elétricas e hidráulicas;
• Realizar reparos estruturais, quando necessários, salvo se o dano for causado por mau uso do locatário.

📌 Exemplo prático: Se a fiação do imóvel apresenta risco de curto-circuito, o reparo é responsabilidade do locador. Já a troca de uma lâmpada queimada é obrigação do locatário.

O locatário, por sua vez, tem o direito de usar o imóvel de forma tranquila durante o período da locação, respeitando os termos do contrato. Também pode exigir que o imóvel esteja em condições adequadas no momento da entrega. Enquanto que, seus principais deveres são:

• Pagar o aluguel e encargos no prazo ajustado;
• Zelar pelo imóvel, utilizando-o como se fosse seu;
• Informar ao locador sobre danos relevantes;
• Restituir o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, salvo desgaste natural do uso.

📌 Exemplo prático: Se o inquilino causar infiltrações por mau uso do banheiro, deverá arcar com os reparos. Mas se a infiltração for decorrente de canos antigos, o locador deve providenciar o conserto.

Benfeitorias e melhorias no imóvel:
A lei distingue três tipos de benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias (como consertos urgentes para evitar danos) devem ser autorizadas ou reembolsadas pelo locador. Já as úteis e voluptuárias (como troca de piso ou instalação de piscina) só são indenizáveis se houver previsão contratual.

Por isso, qualquer modificação no imóvel deve ser previamente autorizada. Se o inquilino fizer uma obra sem acordo prévio, pode acabar perdendo o direito à indenização e até ser obrigado a desfazer a melhoria.

Ao final do contrato, o locatário deve desocupar o imóvel e devolvê-lo no estado em que o recebeu. Se houver inadimplemento ou descumprimento de cláusulas contratuais, tanto o locador quanto o locatário podem pedir a rescisão contratual.

Em contratos por prazo determinado, o locador só pode retomar o imóvel ao final do período. Já o locatário pode sair antes, desde que arque com a multa prevista no contrato — salvo se comprovar transferência de trabalho para outra cidade, por exemplo.

A locação de um imóvel é uma relação de confiança que, quando bem formalizada, tende a ser tranquila para ambas as partes. Conhecer os direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é essencial para evitar prejuízos, desgastes e, principalmente, ações judiciais.

Sempre que possível, busque orientação jurídica antes de assinar um contrato ou diante de qualquer problema. Prevenir é melhor do que remediar.

Texto: Galiotto & Silva Advocacia
Foto: Divulgação